Kewenangan pemerintah menentukan arah penguasaan tanah
Dalam tata kelola pertanahan, pemerintah memiliki peran penting dalam penataan ruang, pemberian persetujuan atau perizinan sesuai kewenangannya, penetapan hak atas tanah, serta pengawasan pemanfaatan ruang. Kerangka kewenangan tersebut bersumber antara lain dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang sebagaimana telah diubah, serta peraturan mengenai pemerintahan daerah, perizinan berusaha, dan administrasi pertanahan.
Bupati dan wali kota memiliki kewenangan tertentu dalam urusan pemerintahan daerah, termasuk penataan ruang dan pelayanan pertanahan sesuai pembagian kewenangan yang berlaku. Gubernur menjalankan kewenangan provinsi, sedangkan pemerintah pusat memiliki kewenangan dalam bidang pertanahan, investasi, tata ruang, kehutanan, dan sektor lainnya sesuai peraturan perundang-undangan. Pembagian kewenangan tersebut tidak berarti setiap pejabat dapat memberikan atau mengalihkan hak atas tanah di luar kewenangan hukumnya.
Karena itu, keputusan yang menyangkut perubahan pemanfaatan ruang dan pengembangan kawasan strategis tidak dapat dipahami hanya sebagai urusan perusahaan dengan pemilik tanah. Ada kepentingan publik yang harus dilindungi, mulai dari keberlanjutan permukiman, lingkungan hidup, akses terhadap sumber penghidupan, hingga kepastian hak masyarakat.
Perlu pula dipahami bahwa istilah izin lokasi merupakan bagian dari rezim perizinan pertanahan yang telah mengalami perubahan. Dalam kerangka perizinan berbasis risiko dan penataan ruang, kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang atau KKPR menjadi instrumen penting. Pengaturan KKPR antara lain terdapat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang dan peraturan pelaksananya. Sementara itu, persetujuan pemanfaatan ruang, perolehan tanah, dan pemberian hak atas tanah merupakan proses yang berbeda dan tidak boleh disamakan.
Artinya, persetujuan kesesuaian ruang tidak dengan sendirinya memberikan hak kepemilikan kepada perusahaan atas seluruh bidang tanah yang tercakup dalam suatu rencana pengembangan. Perusahaan tetap harus memiliki dasar hukum untuk memperoleh dan menggunakan tanah yang diperlukan. Prinsip ini mengikuti pembedaan antara penataan ruang, perolehan tanah, dan pemberian hak atas tanah dalam UUPA serta peraturan pelaksananya.
Di sinilah transparansi pemerintah menjadi penting. Masyarakat berhak memperoleh penjelasan mengenai rencana tata ruang, status tanah, proses perolehan lahan, dasar pemberian hak, dan dampak pembangunan terhadap kehidupan mereka, dengan memperhatikan batasan informasi yang dikecualikan menurut Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2008 tentang Keterbukaan Informasi Publik.
Anak perusahaan dan rantai perolehan tanah: siapa yang sebenarnya memperoleh hak?
Dalam pengembangan kawasan berskala besar, perusahaan dapat menggunakan entitas anak atau perusahaan terafiliasi untuk menjalankan kegiatan tertentu, termasuk pengadaan tanah. Praktik penggunaan beberapa badan hukum bukan dengan sendirinya merupakan pelanggaran. Namun, struktur tersebut perlu dipahami agar masyarakat mengetahui pihak yang bertransaksi, pihak yang mengajukan hak, dan pihak yang akhirnya menguasai atau memanfaatkan lahan. Kesimpulan mengenai hubungan afiliasi harus didasarkan pada dokumen korporasi, laporan tahunan, keterbukaan informasi, atau data resmi, bukan semata-mata kesamaan nama atau dugaan publik.
Dalam praktik pertanahan, proses perolehan tanah dapat melibatkan pembelian langsung, pelepasan hak, pengalihan hak, kerja sama dengan pemegang hak, atau mekanisme lain yang diperbolehkan hukum. Bentuk transaksi dan akibat hukumnya bergantung pada status tanah serta jenis hak yang dimiliki sebelumnya. Kerangka umum mengenai hak atas tanah bersumber dari UUPA dan peraturan pendaftaran tanah, termasuk Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
Apabila tanah yang diperoleh merupakan tanah hak milik dan transaksi dilakukan secara sah melalui mekanisme yang diperbolehkan, hak tersebut dapat beralih kepada pembeli yang memenuhi persyaratan hukum. Dalam keadaan demikian, pemilik sebelumnya tidak lagi mempunyai hak milik atas bidang tanah yang dialihkan, kecuali terdapat dasar hukum lain yang masih melekat. Untuk badan hukum, kemampuan memiliki hak milik dibatasi oleh Pasal 21 UUPA dan ketentuan pelaksananya.
Situasinya berbeda apabila masyarakat hanya menyerahkan hak tertentu, menyewakan tanah, atau membuat perjanjian pemanfaatan dalam jangka waktu tertentu. Pada dasarnya, sewa-menyewa tidak sama dengan jual beli dan tidak otomatis memindahkan hak milik. Pembedaan ini mengikuti hukum perjanjian dan ketentuan UUPA mengenai hak atas tanah.
Karena itu, masyarakat perlu memahami dokumen yang ditandatangani. Apakah dokumen tersebut merupakan akta jual beli, pelepasan hak, perjanjian sewa, kerja sama pemanfaatan, atau bentuk perjanjian lainnya? Apa objeknya? Berapa luasnya? Bagaimana pembayarannya? Adakah ketentuan mengenai pengosongan tanah, kompensasi, atau keberlanjutan mata pencaharian?
Pertanyaan-pertanyaan tersebut bukan persoalan administratif semata. Jawabannya menentukan apakah seseorang masih mempunyai hak atas tanah, hanya mempunyai hak berdasarkan perjanjian, atau telah mengalihkan haknya kepada pihak lain.
Kehadiran kepala desa atau perangkat setempat dalam proses pembebasan tanah juga perlu ditempatkan secara tepat. Mereka dapat mempunyai peran dalam administrasi, keterangan riwayat tanah, atau fasilitasi komunikasi sesuai kewenangannya. Namun, kehadiran atau tanda tangan aparat desa tidak otomatis membuktikan bahwa seluruh proses perolehan tanah telah sah dan bahwa semua pihak yang berhak sudah menyetujui transaksi. Kesimpulan tersebut harus diuji melalui dokumen transaksi, kewenangan pejabat, bukti pembayaran, status hak, dan prosedur yang berlaku.
Oleh sebab itu, setiap dugaan ketidakberesan perlu diuji melalui dokumen dan keterangan yang dapat diverifikasi, bukan semata-mata berdasarkan luas lahan atau besarnya perusahaan yang terlibat.
